Auschreibung, Vergabe

Je genauer die Baubeschreibungen und das Leistungsverzeichnis, je weniger Nachträge und Ärger.

Wie geschrieben ist die Prüfung aller Baubeschreibungen und Leistungsverzeichnisse auf Übereinstimmung mit eigenen Vorstellungen, den a.a.R.d.T. und Vertragsbedingungen, der Vollständigkeit und Verständlichkeit extrem wichtig.

Wenn Baubeschreibungen für den Laien verständlich sind, wird auch der unerfahrenste Kalkulator ein gutes Angebot machen können.
Undurchsichtig und schwammig verfasst Baubeschreibungen ziehen meist einen Nachtrag hinter sich her.
Wer verschweigt, dass er auf Fels mit Keller baut, wird sich wundern, wenn in der entsprechenden Position „Boden lösen“ die Bodenklasse 3: Leicht lösbarer Boden beschrieben wird.

Wer im „Kopieren und Einfügen“-Zeitalter auf veraltete Leistungsverzeichnisse zurückgreift, wer nicht auf den Baugrund, die Wasserverhältnisse, den Wärme-, Feuchte- und Schallschutz eingeht, vergisst vielleicht auch genug Kabelkanäle mit auszuschreiben.

Nehmen Sie die Zahlungsmodalitäten in die Baubeschreibung auf.

  • Abschlagszahlungen nur bei vollständigem Abschluss eines Gewerkes, auch mit Teilabnahme, Keine Abschlagszahlung unter 10.000€, keine Schlusszahlung ohne Vorlage der vollständigen Bestandsunterlagen, inkl. Wartungsanleitung für Heizung, Öltankprüfung, Schornsteinfeger etc.,
  • Protokoll der Dichtheitsprüfung für die Kanäle o. ASG, E-Pläne, Inbetriebnahmeprotokoll usw.
  • Die begleitende Fotodokumentation der Bauarbeiten. Der gesamte Bauablauf muss dargestellt werden.
    Nicht durch Fotos nachgewiesene Arbeiten werden nicht vergütet!

Der Einbehalt von Geldern, in dreifacher Höhe des Einheitspreises, bei Mängeln sollte Vertragsgrundlage sein.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Bekanntlich hört beim Geld die Freundschaft auf.

Vertrag über Bauausführung

Fragen Sie nur Firmen an, die nachweisen können, dass sie in der Lage sind, die Maßnahme auch auszuführen.
Hilfreich ist u. U. eine Präqualifizierung. S. http://www.pq-verein.de
Suchen Sie im Web auch nach "Bonitätsprüfung". Seriöse Angebote gibt's für ca. 60€.

Gehen Sie beim örtlichen Hochbauamt vorbei. Sprechen Sie mit den verantwortlichen Sachbearbeitern.
Informieren Sie sich über die Firmen, die in Frage kommen...

Baukonzerne und Generalunternehmer (gerade bei schlüsselfertigem Bau) haben meist kein eigenes Personal sondern kaufen die Leistung billig ein. Viele derartige Beschäftigte am Bau sind ungelernt und der deutschen Sprache kaum mächtig!

Fragen Sie regionale bzw. örtliche, renommierte mittelständige Firmen an.
Firmeninhaber geben offen zu, dass sie oft billig und nicht kostendeckend anbieten und hier auch mit Subunternehmern arbeiten oder Mängel in Kauf nehmen. Leistungsverzeichnisse werden schon vor Angebotsabgabe auf Mängel und mögliche Nachträge geprüft.
Firmen im Familienbesitz und unter Eigentümerführung geben die beste Gewähr für die Erbringung der vertraglich vereinbarten Leistung in guter Ausführung. Eigenes Personal und zuverlässige Partner oder Subunternehmer sind meist Garant für den guten Ruf des AN.

Lassen Sie sich im Angebot Subunternehmerleistungen benennen! (Auskunft muss nur über die Leistung, nicht über die ausführende Firma erteilt werden. Jeder korrekte Unternehmer wird aber auch "seinen" Sub kennen und nennen )

Um unnötigen Aufwand zu vermeiden, fragen Sie die entsprechenden Firmen vorab, ob sie für das Projekt anbieten wollen und ob im geplanten Ausführungszeitraum Kapazitäten frei sind und wenn nicht, sind Sie flexibel?

Lassen Sie sich ältere Referenzen über vergleichbare Projekte nennen. Sprechen Sie mit den Ansprechpartner, fahren Sie dort vorbei.
Mängel treten oft erst nach Jahren auf, wie hat sich die Firma in Bezug auf Zuverlässigkeit, Ausführungsqualität, Termintreue und das Beseitigen von Mängeln und Schäden verhalten?

Insolvenz oder Konkurs ist jederzeit, auch beim Bauherren, möglich. Fragen Sie vorab nach, ob die Firma sich auf eine gegenseitige Absicherungen durch Bankbürgschaften einlässt.
Für das Unternehmer ist es sicherer sich die Finanzierungsbestätigungen von Ihnen vorlegen zu lassen. Oft verlangen diese auch Forderungsabtretungen gegen die finanzierende Bank. Durch eine Erfüllungsbürgschaft der Firmenbank können Verluste für Bauherren verhindert werden, da bei Insolvenz oder Pfusch die Bank zahlen muss.

Angebotsprüfung

Lassen Sie die Angebote von einem Fachmann prüfen.

Wenden Sie das 8 Augenprinzip an.

  1. 2 Augen prüfen sachlich. Ist alles ordentlich unterschrieben, keine negativen Summen, keine Änderungen am LV?
    Ein Hinweis auf unsaubere Geschäftspraktiken kann ein überhöhter Preis für die Baustelleneinrichtung sein. Baustelle einrichten, Abkassieren, nicht wiederkommen…
  2. Augen 3&4 prüfen fachtechnisch. Entsprechen die Bieterangaben den Vorgaben, werden die Standards eingehalten?
  3. Die Augen 5&6 prüfen die Angebotssumme.
  4. Ihr Rechtsanwalt, der den Bauvertrag begleiten sollte, prüft ebenfalls mit 2 Augen.

 Vertragsabschluss

Schließen Sie einen Einheitspreisvertrag ab!

Ein Pauschalvertrage ist nur bei Vollständigkeit des gesamten Leistungsumfanges besser, allerdings wird Ihnen niemand die Vollständigkeit gewährleisten. Neuverhandlungen sind meist unumgänglich.
Viele Bauunternehmer nutzen jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten Pauschalleistung, z.B. bei Planungsänderungen, zu ihren Gunsten.
Die abgeschlossenen Verträge werden in vielen Fällen wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage gekündigt.
Anschließend wird versucht, durch die Beauftragung von überhöhten Positionen in Einzelverträgen die Leistung zu erbringen.