Abnahme

Zu jedem Gewerk gehört die Abnahme. Die Abnahme ist nicht nur in rechtlicher Form die wichtigste Angelegenheit beim bauen.

Nach VOB/B § 12 ist das Objekt 6 Tage nach Benutzung, abgenommen.

Verzichten Sie nie auf eine „förmliche Abnahme“ mit Abnahmeprotokoll!
Vereinbaren Sie die förmliche Abnahme im Vertrag, weisen Sie im LV ausdrücklich darauf hin.

Die Abnahme bedeutet für den AG die Beweislastumkehr.
Vor der Abnahme hat der AN die vertragsgemäße, mängelfreie Leistung zu beweisen, danach der AG.
Nach der Abnahme ist die (Teil-)Schlusszahlung fällig, die Gewährleistungsfrist läuft an.

Bauherren sind meistens technisch und juristisch nicht in der Lage, eine Bauabnahmen oder Teilabnahmen ohne Unterstützung durchzuführen. Hier muss entweder der eigene Bauleiter oder ein Sachverständiger, bzw. ein Rechtsanwalt Hilfe leisten.

Gerade im schlüsselfertigen Bau, wo nur nach letzter Zahlung übergeben wird, wird das Zurückbehaltungsrechte in dreifacher Hohe der Mangelbeseitigungskosten meist nicht akzeptiert. Hier ist es sinnvoll, zeitig vor der Abnahmebegehung den AN auf alle bekannten Mängel schriftlich hinzuweisen. Sie können eine Sicherheitsleistung bis zur vollständigen Mangelbeseitigung fordern, - worauf der AN wohl nicht eingehen wird -  wenn der Unternehmer die gerugten Mangel nicht bis zur Abnahme beseitigen kann oder will. Wenn der AN die gerügten Mängel nicht bis zur Abnahme nicht beseitigen kann oder will, ist ebenfalls die Abnahme zu verweigern.

Im idealen Fall haben Sie schon in der Planungsphase einen Bausachverständigen mit eingebunden, der die Abnahme begleitet.

Obwohl alle Vertragsabweichungen wie Planungs- und Ausführungsmängel, auch verdeckte, bei der Abnahme offenbart werden müssen, besteht auch hier ein großer Unterschied zwischen Theorie und Praxis.
Wie beim Autokauf, wird der AN (Bauunternehmer, Planer 1, Baugrundsachverständige etc.) versuchen, alle nicht sichtbaren Mängel zu vertuschen.
Wie oben beschrieben, hilft hier nur Kontrolle während der Ausführung.
Gerade bei kritischen Gewerken, z.B. ist vor dem betonieren die Bewehrung auf Menge, Lage und Güte zu prüfen, hilft nur eine vollständige Foto-Dokumentation.
Ohne besondere Vollmacht sind Bauleiter nicht abnahmeberechtigt.

Unterschreiben Sie niemals eine Abnahmeniederschrift ohne den Bauleiter Ihres Vertrauens!

Bauunternehmer, Handwerker, aber auch Architekten und abhängige Bauleiter versuchen immer wieder, geringe Mängel herunterzureden oder zu beschönigen.
Protokollieren Sie alle Mängel, lassen Sie sich nie mit Aussagen, wie „das machen wir noch“ oder „das wird in der Gewährleistung sowieso erledigt“ abspeisen.

Nochmals: Was nicht schriftlich fixiert ist, ist gegenstandslos!

Bei mir wurde damals ein Fenster mit Festverglasung eingebaut, welches eigentlich zum Kippen geplant war. Hier wurde sich auf ein Preisnachlass geeinigt, die anschließende Verschlechterung beim Raumklima bzw. bei der Säuberung geht dann zu Lasten des AG.

Mit dieser Minderungen wird jede Nachbesserungspflicht aufgehoben!

Verweigern Sie bei gravierenden Mängeln die Abnahme. Hierzu zählen Mängel an der Grundstücksentwässerung, Bauwerksabdichtung, Warme-, Feuchte-, Schall- und Brandschutz etc.
Gleiches gilt, wenn bei Abweichungen von genehmigten Plänen die baurechtliche Abnahme gefährdet ist.
Bei nicht gravierenden Mängeln, bei den die Abnahme nicht verweigert werden kann, protokollieren Sie genau, möglichst mit Foto, wo und welcher Mangel, bis wann er behoben wird, im Einverständnis mit dem AN und in welcher Form.
Lassen Sei sich nicht mit der Aussage: „Das machen wir vor der Gewährleistungsabnahme“ abspeisen, – die ist nach VOB erst in 4 Jahren und wer weiß, was da alles noch passiert – legen Sie kurzfristige Termine fest. Gerade bei Teilabnahmen kann der Einbehalt von Geldern ein Druckmittel sein. Klären Sie das mit Ihrem Anwalt ab.

Gleiches gilt bei Kostenüberschreitung durch unvollständige Architektenleistung. Auch dieser kann u. U. für wirtschaftliche Mängel verantwortlich gemacht werden.